Trong thời kỳ suy thoái toàn cầu 10 năm trước, giá nhà trung bình đã giảm 10%, làm giảm hàng tỷ đô la của loại tài sản lớn nhất thế giới. Covid-19 thực sự đã đẩy nền kinh tế thế giới vào cuộc suy thoái tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái vào những năm 1930. Tuy nhiên, giá nhà ở hầu hết các nước có thu nhập trung bình và cao đều tăng trong quý II. – Ở các nước phát triển, giá trung bình đã tăng 5%. Vào đầu năm Covid-19, giá cổ phiếu của các công ty bất động sản đã giảm 25% và nhanh chóng phục hồi.
Đã có sự phát triển bùng nổ ở một số thị trường. Vào tháng 8, giá nhà ở Đức tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc giá nhà đất ở Hàn Quốc và các thành phố của Trung Quốc tăng nhanh buộc chính quyền địa phương phải tăng cường giám sát người mua nhà. Tại Hoa Kỳ, giá trung bình trên mỗi foot vuông (tương đương 0,093 mét vuông) trong quý II tăng nhanh hơn bất kỳ quý nào khác trước cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009. Bao gồm: những thay đổi trong chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, và ý kiến của người mua.
Với chính sách tiền tệ, các ngân hàng trung ương đã giảm mạnh lãi suất cơ bản. Việc giảm 2 điểm phần trăm trong năm nay sẽ giúp giảm lãi suất thế chấp. Người Mỹ chỉ cần trả một khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm là 2,9% mỗi năm. Lãi suất đầu năm là 3,7%.
Nghiên cứu cho thấy có mối tương quan chặt chẽ giữa sự sụt giảm của lãi suất thực và sự gia tăng giá nhà ở. Lãi suất thấp giúp một số người vay có được khoản thế chấp lớn hơn. Những người khác quản lý các khoản vay dễ dàng hơn. Tại Hoa Kỳ và Vương quốc Anh, các khoản vay thế chấp đang ở đỉnh điểm của thời kỳ hậu khủng hoảng tài chính.
Một khu dân cư mới ở Amsterdam, Hà Lan. Ảnh: Bloomberg (Bloomberg .
) Nhưng không phải ai cũng dễ dàng vay vốn. Trên thực tế, đối với nhiều người, việc thế chấp đã trở nên khó khăn. Lo sợ về tác động của Covid-19 đối với nền kinh tế dài hạn, các trung gian tài chính đã rút các khoản vay rủi ro cao. Ví dụ, một số nhân viên ngân hàng ở Hoa Kỳ cho biết họ đã thắt chặt các quy định cho vay trước đại dịch. Không giống như những đợt bùng nổ trước đây, các tiêu chuẩn cho vay không có dấu hiệu nới lỏng.
Yếu tố thứ hai, chính sách tài khóa, có thể có tác động lớn hơn đến lý do tăng. Giá nhà ở.
Trong thời kỳ suy thoái kinh tế bình thường, khi người dân mất việc làm và thu nhập giảm, các vụ tịch thu nhà sẽ xảy ra và khiến giá nhà đất giảm. Nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở trên thị trường tăng và tình trạng tín dụng loại trừ gia tăng, gây khó khăn cho việc vay vốn trong tương lai.
Nhưng lần này ở các nước phát triển, chính phủ tìm cách bảo vệ thu nhập của gia đình. Trợ cấp, phúc lợi … lên đến 5% GDP. Trong quý II, thu nhập khả dụng của hộ gia đình ở các nước G7 đã tăng xấp xỉ 100 tỷ USD so với trước Covid-19, cho dù hàng triệu người mất việc làm. Cung cấp thị trường nhà ở. Ví dụ, Tây Ban Nha cho phép người đi vay hoãn thanh toán thế chấp. Nhật Bản đang buộc các ngân hàng phải trì hoãn việc thu hồi các khoản nợ lớn, hoặc buộc Hà Lan tạm thời cấm thu giữ tài sản. Tại Anh, các cơn co giật trong quý 2 thấp hơn 93% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại Hoa Kỳ, số vụ tịch thu nhà là thấp nhất kể từ năm 1984.
Yếu tố thấp nhất là sự thay đổi trong tiêu dùng. Năm 2019, các hộ gia đình ở các nước OECD đã chi 19% chi tiêu cho các chi phí liên quan đến nhà ở. Do Covid-19, cứ 5 nhân viên văn phòng thì có 1 người tiếp tục làm việc tại nhà nên nhiều người sẽ cần một không gian thoải mái và dễ chịu hơn. Ngày càng có nhiều bằng chứng cho thấy mọi người đang nâng cấp thiết bị gia dụng của họ.
Họ cũng đang tìm kiếm thêm không gian. Tại Hoa Kỳ, thị trường nhà đất ở New York và San Francisco có vẻ yếu đi, nhưng hiện không có bằng chứng nào cho thấy người dân đang di chuyển từ các thành phố ra ngoại ô. Theo dữ liệu từ nền tảng bất động sản trực tuyến Zillow, giá bất động sản tại các thành phố và khu vực lân cận đang tăng với tốc độ xấp xỉ nhau. Tuy nhiên, giá nhà ở khu vực nông thôn tăng chậm.
Nhiều người dường như đang tìm kiếm những ngôi nhà lớn gần nơi họ hiện đang sống. Tại Anh, giá nhà một gia đình tăng khoảng 4%, trong khi giá căn hộ chung cư tăng 0,9%. Nhà vườn cũng ngày càng được quan tâm nhiều hơn.
Giá nhà sẽ tiếp tục tăng? Các chính phủ đang dần cắt giảm quỹ viện trợ, và không ai biết điều gì sẽ xảy ra sau khi hết viện trợ. Tính không ổn định cũng làm choĐầu tư chậm lại. Tại Hoa Kỳ, với sự ra đời của Covid-19, hoạt động xây dựng đã giảm 17%. Kinh nghiệm của cuộc suy thoái kinh tế vừa qua cho thấy ngay cả khi nền kinh tế phục hồi thì hoạt động xây dựng vẫn không thể bắt kịp. Để đảo ngược trạng thái của thị trường bất động sản, đây có thể không chỉ là cuộc suy thoái tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái.
c Minh (Theo báo cáo của The Economist)
Leave a Reply